Bagi kamu yang tinggal di perkotaan, kamu mungkin sudah sering melihat konstruksi bangunan tinggi yang kokoh berjejer di sepanjang jalan. Bangunan tinggi memang sudah bukan hal aneh di kota-kota besar atau metropolitan di seluruh dunia. Biasanya, bangunan-bangunan tersebut dipakai sebagai kantor, hotel, apartemen, mall, dan sejenisnya. -MegaBaja.co.id
Gedung atau bangunan tinggi ini juga disebut high rise building. Meski tinggi, namun gedung-gedung tersebut memiliki batasannya sendiri. Ketinggian maksimal yang diizinkan untuk pembangunan di atas suatu lahan atau tanah dikenal sebagai ketinggian bangunan.
Ketinggian bangunan dibagi menjadi tiga kelompok yaitu bangunan rendah, bangunan sedang, dan bangunan tinggi.
Mungkin kita sering mendengar tentang gedung-gedung tinggi yang melanggar aturan pembangunan pemerintah. Salah satunya adalah dengan melanggar aturan ketinggian bangunan. Biasanya ini terjadi karena pemilik ingin menambah ruang dengan menambah jumlah lantainya.
Sayangnya, jika bangunan telah mencapai ketinggian maksimumnya, maka hal itu sama sekali tidak diperbolehkan. Berdasarkan Undang-Undang RI Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mengenai tolak ukur keandalan sebuah bangunan gedung haruslah meliputi empat aspek. Yaitu aspek keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Pertimbangan Standar Ketinggian Bangunan
Apakah ada batasan untuk ketinggian bangunan? Ya, ada. Seperti yang telah dijelaskan di atas bahwa ketinggian bangunan dibagi menjadi tiga ketegori: bangunan rendah, bangunan sedang, dan bangunan tinggi. Masing-masing memiliki standar ketinggiannya sendiri.
Bangunan rendah memiliki jumlah lantai bangunan gedung sampai dengan 4 lantai. Bangunan sedang memiliki jumlah lantai bangunan gedung 5 lantai sampai 8 lantai, dan biasanya sudah dilengkapi dengan lift didalamnya. Sedangkan bangunan tinggi memiliki struktur bangunan yang tinggi dengan jumlah lantai bangunan lebih dari 8 lantai.
Tentu saja ada beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam menentukan peraturan ketinggian bangunan. Berikut adalah beberapa penjelasannya.
Pertimbangan terhadap Floor Area Ratio (FAR)
Floor Area Ratio (FAR) adalah Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang mengukur perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan dengan luas tanah atau lahan. Kaitannya dengan ketinggian bangunan adalah bahwa ini mempengaruhi jumlah lantai yang diperbolehkan untuk dibangun. Jika luas keseluruhan lantai telah mencapai batas yang diizinkan, makan tidak boleh lagi menambah jumlah lantai bangunan. Sehingga, ketinggian bangunan akan tetap sebatas itu saja.
Bagaimana dengan jarak antara lantai satu dengan lantai lainnya (floor to floor)? Ini bervariasi tergantung pada jenis bangunannya. Biasanya antara 3 hingga 3.75 meter, dengan ketinggian maksimum sekitar 5 meter. Namun, untuk ketinggian dari lantai dasar ke lantai dua, tinggi yang diizinkan maksimum adalah 10 meter.
Lantas, berapa tinggi bangunan secara keseluruhan? Setiap wilayah memiliki aturan tentang berapa banyak lantai yang bisa dibangun di suatu area. Untuk informasi lebih lanjut, disarankan untuk bangunan menghubungi pihak berwenang setempat.
Di Kota Bandung, bangunan-bangunan tinggi boleh melebihi ketinggian yang ditetapkan untuk Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP). Sementara di Jakarta, aturan mengenai tinggi bangunan lebih kompleks, termasuk untuk pembangunan rusunawa dan hal lainnya.
Selanjutnya, bagaimana cara menghitung dan memberi nama setiap lantai dalam bangunan? Terkadang, sistem penamaannya berbeda. Mungkin kamu juga bingung bagaimana cara menghitung jumlah lantainya. Jadi, untuk gedung tinggi, lantai pertamanya dihitung mulai dari lantai yang berada di atas tanah.
Nah, ada beberapa metode dalam proses penamaan lantai di gedung tinggi. Umumnya mengikuti cara yang dipakai Amerika Serikat (US) dan Inggris (UK). Di Indonesia sendiri, penamaan gedung tinggi ini mengadaptasi sistem yang mirip dengan US.
Istilah Bangunan Tinggi di Luar Negeri
Di AS, lantai paling atas biasanya dinamai sebagai:
- Rooftop
- Di susul dengan lantai yang paling tinggi ke yang rendah. Misalnya lantai 14, 13, dan seterusnya.
- Second Floor
- Upper Ground
- Ground Floor/First Floor
- Sub Basement/Lower Ground
- Basement
Sementara itu, di UK lantai paling atas biasanya dinamai sebagai:
- Rooftop
- First Floor
- Upper Ground
- Ground Floor
- Sub Basement/Lower Ground
- Basement
Pertimbangan terhadap Jalur Pesawat Terbang
Di sekitar area bandara atau di jalur penerbangan, pastinya ada peraturan tentang tinggi bangunan. Aturan-aturan tersebut dibuat untuk jaga-jaga supaya jalur pesawat aman dan terhindar dari masalah yang tak diinginkan.
Jadi, dengan begitu semua kegiatan di sekitar bandara bisa berjalan dengan baik dan lancar. Pemilik bangunan disarankan untuk menaati aturan ketinggian yang sudah ditetapkan. Tujuannya agar bangunan dan penerbangan tetap aman serta lancar tanpa gangguan.
Pertimbangan terhadap Bahaya Kebakaran
Pernahkah terpikir bagaimana jika terjadi kebakaran di lantai tinggi? Sungguh menakutkan, bukan? Itulah mengapa bangunan harus mematuhi standar ketinggian. Dengan standar yang sesuai, pemadaman kebakaran bisa lebih mudah dilakukan jika terjadi insiden.
Hal itu juga sejalan dengan Petunjuk Perencanaan Struktur Bangunan yang dikeluarkan oleh DPU pada tahun 1987 tentang pencegahan kebakaran di rumah dan gedung. Di dalamnya, ada batasan ketinggian dan luas lantai yang boleh untuk dipergunakan.
Baca juga artikel tentang tips mencegah kebakaran rumah simak selengkapnya.
Untuk beberapa jenis bangunan tertentu seperti pertokoan dan fasilitas umum, ketinggian maksimal yang diizinkan biasanya sekitar 28 meter atau setara dengan 5 hingga 6 lantai. Ini bertujuan untuk mempermudah upaya pemadaman api jika terjadi kebakaran pada bangunan tersebut.
Bagaimana Standar Ketinggian Rumah 2 Lantai?
Untuk bangunan rumah dua lantai, peraturan tentang ketinggian tentu saja berbeda dengan gedung pencakar langit. Meskipun tidak seketat aturan untuk gedung-gedung tinggi, tapi rumah harus tetap mematuhi standar ketinggian yang telah ditetapkan. Tujuannya tak lain dan tak bukan adalah untuk keselamatan penghuni di dalamnya.
Seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, untuk menentukan tinggi antar lantai bangunan, kita harus mempertimbangkan jenis bangunannya. Umumnya, standar ketinggian antar lantai berkisar 3-3,75 meter dengan tinggi maksimal 5 meter.
Terkadang, di antara lantai dasar dan lantai dua terdapat lantai yang disebut mezzanine. Lantai mezzanine adalah lantai tambahan yang seringkali terletak di antara lantai utama bangunan. Lantai ini tidak dianggap sebagai lantai penuh jika luasnya kurang dari 50% dari luas lantai dasar.
Contoh Menghitung Luas dan Tinggi Bangunan di Jakarta
Sebagaimana yang telah dijelaskan di atas bahwa aturan mengenai tinggi bangunan di Jakarta sebenarnya agak sedikit rumit. Di Jakarta, bangunan tidak boleh sembarangan dibangun. Kamu perlu mengikuti aturan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Jadi, bagaimana cara mengetahui jumlah lantai yang diizinkan untuk dibangun?
Pertama, kamu perlu tahu dulu Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yang merupakan presentase dari lahan yang dapat digunakan untuk membangun. Misalnya, jika kamu memiliki lahan seluas 1000 meter persegi dengan KDB 50% dan KLB 4, maka area yang bisa dibangun adalah seluas 1000 x 50% = 500 meter persegi. Total luas yang diizinkan untuk dibangun adalah 4 x 1000 = 4000 Bagaimana cara mnya kamu bisa membangun luas lantai 4000 meter persegi dengan batasan lahan hanya 500 meter persegi?
Menurut aturan KDB dan KLB, dengan perbandingan 4000 : 500 = 8, maka jumlah maksimum lantai yang diizinkan adalah 8 lantai. Pemerintah menetapkan KLB untuk mengatur pertumbuhan kota.
KLB yang rendah diterapkan untuk membatasi pembangunan di area yang membutuhkan perlindungan, seperti taman kota, atau daerah resapan air. Sedangkan KLB yang tinggi diperuntukkan bagi wilayah yang memerlukan pengembangan pembangunan yang lebih intensif.
Apabila batas ketinggian bangunan dilanggar, konsekuensinya sama seperti melanggar peraturan bangunan lainnya. Pemilik bangunan bisa terkena sanksi. Mulai dari penarikan izin pembangunan, denda, sampai pembongkaran bangunan. Pastinya kamu tidak akan mau terkena sanksi seperti itu, kan?
Jadi, itulah informasi tentang standar ketinggian bangunan yang penting untuk diketahui. Sebagai pemilik bangunan, tentu kamu harus memastikan keselamatan bangunan yang kamu miliki. Oleh karenanya, standar ketinggian bangunan harus kamu patuhi. Semoga bermanfaat!
